Gli affitti brevi italiani perdono slancio dopo il rimbalzo pandemico

Il mercato italiano degli affitti a breve termine sta attraversando una contrazione marcata dopo due anni di rimbalzo vigoroso successivo alla pandemia. Secondo Tourism Review, i ricavi nel settore hanno subito un calo medio di quasi il 16 per cento, segnalando il primo indebolimento significativo di un modello economico che aveva sostenuto la ripresa del turismo urbano e rurale.

La Toscana, con Firenze e la campagna circostante tra le destinazioni più ricercate dai turisti stranieri, è stata a lungo una delle regioni italiane con la più alta concentrazione di proprietà in affitto breve. La redditività decrescente pone interrogativi sulla sostenibilità di un modello che aveva attratto investitori nazionali e internazionali durante il boom post-2020.

Il calo riflette una convergenza di pressioni: l'aumento della concorrenza, la saturazione dell'offerta in alcune aree urbane, la volatilità della domanda turistica e, non meno importante, il costo crescente della gestione e della regolamentazione.

Tourism Review evidenzia come le condizioni di mercato più difficili sono ormai visibili dopo anni di crescita ininterrotta.

Firenze rappresenta un caso emblematico di questa dinamica. La città ha visto negli ultimi cinque anni una proliferazione di appartamenti in affitto breve, trasformando interi quartieri in quello che i residenti locali definiscono un albergo diffuso. Il centro storico ha perso popolazione residente, mentre le proprietà sono state progressivamente convertite in strutture turistiche. Questa trasformazione ha generato profitti significativi per i proprietari ma ha anche alimentato tensioni sociali e una crescente pressione regolamentare.

Le amministrazioni comunali toscane hanno iniziato a introdurre limitazioni: Firenze ha fissato quote massime di conversioni in affitto breve per zona, e altre città seguono percorsi simili. Queste misure riducono l'offerta ma anche la redditività potenziale, accelerando il calo dei margini che Tourism Review documenta a livello nazionale.

La saturazione dell'offerta è particolarmente acuta nei centri storici. Una proprietà a Firenze o nel centro di Siena, una volta considerata un investimento quasi automatico grazie ai flussi turistici costanti, oggi affronta una concorrenza serrata. I prezzi delle notti sono scesi, i tassi di occupazione sono più volatili, e i costi operativi — pulizia, manutenzione, intermediari digitali — rimangono fissi o crescenti.

Oltre alla competizione intra-settoriale, il mercato degli affitti brevi compete ora con un'offerta alberghiera espansa. Durante il lockdown e nei mesi successivi, molti hotel hanno chiuso o ridotto le loro operazioni. Ora stanno riaprendo e riprendendo quota di mercato, attirando ospiti che durante la pandemia avevano scelto gli affitti brevi per questioni di sicurezza o disponibilità.

Un altro fattore strutturale è la volatilità della domanda turistica internazionale. La Toscana dipende fortemente dai visitatori europei e nordamericani. Fluttuazioni nei tassi di cambio, nei prezzi dei voli, o nei cicli economici dei paesi di origine dei turisti si traducono direttamente in variazioni di occupazione e redditività. Tourism Review suggerisce che il calo del 16 per cento riflette proprio questa esposizione a shock esogeni.

La regolamentazione crescente rappresenta un ulteriore freno. L'Italia ha introdotto negli ultimi anni una tassazione più severa sugli affitti brevi, obblighi di registrazione, e in alcuni comuni vincoli sulla densità di proprietà in affitto breve. Questi provvedimenti, motivati dalla volontà di proteggere il tessuto urbano e garantire equità fiscale, hanno aumentato il costo della gestione e riducono i margini netti.

Per la Toscana, il calo della redditività negli affitti brevi ha implicazioni complesse. Da un lato, riduce la pressione speculativa sui centri storici e può favorire il ritorno della residenza stabile in aree come il centro di Firenze. Dall'altro, proprietari e investitori che contavano su questa fonte di reddito potrebbero essere incentivati a vendere, potenzialmente alterando ulteriormente i mercati immobiliari locali.

Tourism Review non fornisce previsioni per i prossimi mesi, ma il trend suggerisce che il mercato degli affitti brevi in Italia sta entrando in una fase di consolidamento. I grandi operatori e le piattaforme digitali probabilmente manterranno quote significative, mentre i piccoli proprietari — spesso residenti toscani che affittavano una seconda proprietà — potrebbero gradualmente abbandonare il settore.

La questione rimane aperta: il calo della redditività rappresenta un aggiustamento naturale verso un equilibrio sostenibile, o è il segnale di un declino strutturale del modello? Per la Toscana, la risposta avrà conseguenze significative sulla composizione sociale dei centri storici, sulla disponibilità abitativa per i residenti, e sulla strategia di posizionamento del turismo regionale nei prossimi anni.