Affitti brevi e ricchezza concentrata: le due facce del mercato immobiliare italiano

Firenze ha esteso giovedì il divieto di nuove locazioni turistiche a breve termine a nove quartieri residenziali al di fuori del centro storico, secondo quanto riferito da The Local Italy. La misura, che la città aveva introdotto per prima in Italia limitandola inizialmente al nucleo medievale, risponde a una dinamica documentata in molte capitali europee: quando i rendimenti da Airbnb superano quelli degli affitti tradizionali, i proprietari spostano l'offerta verso i turisti, riducendo gli alloggi disponibili per i residenti e spingendo verso l'alto i canoni.

L'intervento fiorentino non è isolato. The Local Italy segnala che altre città italiane stanno adottando restrizioni analoghe in assenza di una normativa nazionale uniforme sulle locazioni brevi. Questo vuoto legislativo ha lasciato ai comuni la scelta se e come intervenire, producendo un quadro frammentato che rende difficile valutare l'effetto complessivo sul mercato immobiliare nazionale.

Il contesto in cui si inserisce questa regolamentazione locale è descritto con precisione da un'analisi pubblicata sempre questa settimana da The Local Italy: il dieci per cento delle famiglie italiane detiene più della metà della ricchezza privata del paese, e l'Unione europea ha formalmente invitato Roma ad aumentare le imposte di successione per correggere una concentrazione patrimoniale che, secondo i dati citati dalla testata, è cresciuta ulteriormente negli ultimi anni. La nota più rivelatrice è che alcuni dei cognomi in cima alle classifiche della ricchezza non sono cambiati dall'epoca rinascimentale.

Questi due fenomeni — la pressione turistica sugli affitti urbani e la concentrazione della proprietà immobiliare — si alimentano a vicenda. Quando il patrimonio è concentrato in poche mani e la tassazione sulle successioni è contenuta, i grandi proprietari possono permettersi di convertire interi portafogli di appartamenti in strutture ricettive senza dover dipendere dai canoni residenziali. Chi non possiede casa, invece, si trova a competere su un mercato degli affitti sempre più ristretto.

I dati macroeconomici disponibili offrono uno sfondo utile. La crescita del PIL italiano nel 2024 si è fermata allo 0,69 per cento, un ritmo che non genera pressione salariale sufficiente a compensare la riduzione dell'offerta abitativa nelle città ad alta domanda turistica. L'inflazione nello stesso anno è stata contenuta, sotto l'uno per cento, ma questo dato aggregato non cattura la dinamica specifica dei canoni di locazione nelle aree urbane più visitate.

Sul fronte valutario, l'euro ha perso terreno rispetto al dollaro nelle ultime quattro settimane: il cambio EUR/USD è sceso da 1,177 del 7 maggio a 1,164 del 5 giugno. Un euro più debole rende l'Italia più conveniente per i visitatori americani e asiatici, rafforzando la domanda turistica proprio nelle città dove la pressione sugli affitti è già elevata. Il cambio EUR/CNY a 7,87 e EUR/JPY a 186 segnalano che anche il turismo proveniente da Cina e Giappone mantiene una convenienza strutturale.

La disoccupazione al 6,4 per cento nel 2025 descrive un mercato del lavoro che ha migliorato i propri indicatori rispetto al decennio scorso, ma non risolve il problema dell'accesso alla casa per i lavoratori a reddito medio-basso nelle grandi città. Un tasso di disoccupazione relativamente basso non si traduce automaticamente in capacità di sostenere affitti crescenti quando l'offerta si contrae per effetto della conversione turistica.

La questione che emerge dalla copertura internazionale di questa settimana non è quindi tecnica ma distributiva: le regole che governano chi può affittare cosa, a chi e a quale prezzo, stanno diventando uno dei principali strumenti attraverso cui le città italiane cercano di gestire le conseguenze di una ricchezza patrimoniale storicamente concentrata e di un'economia turistica in espansione. La risposta, per ora, è affidata ai singoli comuni.